車位投資真係值得?

 

「車位出售，位闊易泊，非住户可以租用，可自由買賣，售150萬」(管理費$260)

哩個車位如果要買有兩個方法, 就係1) 按揭 2) 一炮過 Cash!

用方法一, 當估足價上會, 首期要俾6成, 即大約90萬, 利息最好嗰間係 P-3.1% 即大約 2.15%~ 15年期, 即每月供款約港仔$3902.63 (本$2827.62, 息$1075)。

問過哩個位話收緊租 $2700/月, 減去管理費$260、差餉約每月$45, 地租約每月$27, 咁每月實收$2368 (未計物業税)....月供$3902.63 - 實收$2368 = -$1534.63 (負39%)

管理費如按今年通脹 2% 升幅計 (以下非常保守計法):

第一年管理費 : $260 x 12 = $3120

第二年管理費 : $265 x 12 = $3180

第三年管理費 : $270 x 12 = $3240

第四年管理費 : $276 x 12 = $3312

第五年管理費 : $281 x 12 = $3372

差餉及地租 (5% 及 3% - 以租金計算)

每季分别是 : $135 及 $81

第一年資出 : $540 及 $324

第二年資出 : $540 及 $324

第三年資出 : $594 及 $356.4 (加租10%)

第四年資出 : $594 及 $356.4

第五年資出 : $653.4 及 $392.04 (加租10%)

每年總支出 (按揭+管理費+差餉及地租) VS 每年總收入 :

第一年 : $50,815.56 - $28,416 = -22,399.56

第二年 : $50,875.60 - $28,416 = -22,459.60

第三年 : $51,022.00 - $36,000 = -15,022.00(加租至$3000)

第四年 : $51,094.00 - $36,000 = -15,094.00

第五年 : $51,249.04 - $42,000 = -9,249.04(加租至$3500)

如果價值每年升10% :

第一年升賺: $150,000

第二年升賺: $165,000

第三年升賺: $181,500

第四年升賺: $199,650

第五年升賺: $219,615

差額抵消成本 :

如果過了第一年升咗10% 就賣 (未計罸息) 賺幅 = -$127,600.44

如果過了第二年, 又升咗10% 就賣 (未計罸息) 賺幅 = -$120,140.84

如果過了第三年, 又升咗10% 就賣, 賺幅 = -$121,618.84

如果過了第四年, 又升咗10% 就賣, 賺幅 = -$124,674.84

如果過了第五年, 又升咗10% 就賣, 賺幅 = -$135,390.80

如果咁睇, 租客 WIN!! 但如果一炮過條數又點計呢?

一炮過的話, 管理費+差餉及地租+物業税(凈值15%) 就係每年支出, 即係每年 $31,536(收租) -$3,120(管理費) -$540-$324(差餉及地租) -4730 (物業税) = $22,822.00 (約每年賺 1.5%)。

用一炮過灘開計, 每月支出約$727, 大勝租客。所以只有自用先會賺盡 (其間冇額外收入), 否則要做收租佬的話, 一炮過都只每年賺1.5%, 要到升值靠炒賣先可突破單位數升幅.....但用以上例子, 以每年升10%計, 若一年前, 以同等金額買入2號仔, 2017年7月19日, 以每股$82買入, 完全唔理佢, 今日巳經有每股$88.45升幅, 即約升7.5% (未計3.29息率)!

所以如果唔係用家, 買黎做乜!?

籠裏雀。籠外雀

籠裏面生活既雀同籠外面生活既雀, 分別除咗外型及毛色之外, 最大唔同嘅係思想! 籠裏雀因為長久以來都不仇衣食, 而且又有個籠保護, 所以好多時都以為自己比起外面既雀優越! 什至以為個籠就係天下! 一切風風雨雨都係籠外既事, 自己在籠內係一種好命清高既貴族!

有啲什至以為自己天下無敵, 以為就算飛出籠外都會係百雀之首! 又有啲雀 (亦係絕大部份) 希望生於籠, 屎(死) 於籠就夠。因為佢地生命裏面, 除咗食同疴, 頂多都係整理下啲毛, 裝吓身, 唱下歌咁就一世! 又有啲, 除咗食同疴, 佢地基本乜都唔想做, 只係想飽得實在, 睡得可愛就夠! 最後亦係佔最少數嘅一啲雀, 會希望為個籠出分力, 希望大家住得開心又舒服, 所以往往自找忙碌, 食得少又睡得少, 營營役役一世雀, 所以一般哩類雀都會比較毛色差兼身子弱!

但在籠外雀眼中, 籠裏雀其實全部都係一樣, 即係一班「井底蛙」! 籠外雀明白壽命一般可能會比籠裏雀短, 所以籠外雀會對自己每一刻生命都好珍惜, 因為下一秒分分要面對危險, 又冇瓦庶頭兼隨時餐餐都可能食唔得飽, 更莫講話食得好唔好, 有時嗰種飢餓感, 係籠裏雀一世都唔會明白! 加上在真正大自然面前, 籠外雀好明白自己係非常非常之渺小, 所以對大自然一切都會非常尊敬, 識得活在當下嘅生活道理, 明白欣賞生命嘅每一刻, 所以根本唔識得諗咩叫優越感, 什至唔知咩叫貴唔貴族。

但生命本身就無所謂「籠裏雀」或「籠外雀」, 因為生命就係生命! 而生命本身就係一種進程, 既冇高低上下左右之分, 亦無貴濺可言! 但生命就有快樂同痛苦之分, 而痛苦就係來自比較, 雖然有時「比較」會好似得來一時嘅快慰, 但其實只係「無知」產生出來嘅感覺而巳, 所以好快就會過去!

但係如果開始咗「比較」, 就會沒完沒了咁繼續落去, 直至尋找到無窮無盡嘅煩腦及痛苦, 然後完全停不了咁繼續「比較」, 希望揾到下一個「無知的快感」, 換黎無間不休嘅情况!
雖然要快樂有好多種方法, 但最基本就係盡量去減少「比較」, 咁起碼會少咗好多頭痛! 就好似籠裏雀可以不自大, 籠外雀又不自悲, 咁就可以有多一分寧靜, 少一分煩惱, 自然就活得自在多一啲。

珍惜一切。隨緣一切

還記得十多廿年前, 時常喜歡走到天台上栽種不同的稙物及盆栽, 希望為這一個小小的空間, 可以建造出一個屬於自己的「小小大自然」。經多年學習及努力之下, 這個灰漆一片的混凝土天台, 慢慢地變成一個生氣的小小空中花園。 一年四季也吸引了不同的雀鳥及昆蟲到來參觀, 有時它們還一起幫手點綴這個細小花園, 情景十分美麗! 當然有時亦有艱難的日子, 例如為了修復大風雨過後的破壞, 或者對抗害蟲的侵略等等工作, 也可以費上很多心思, 花掉好幾天的時間及勞力, 花園才能繼續吸引從大自然到來的賓客。

當春秋更替多了, 發覺人工的小花園, 此终都不及背後「借景」的大自然般優美。於是眼光便由欣賞近景而慢慢地轉移到遠景去了, 營造的手腳也隨之而放鬆下去。再加上早兩年因工作繁重, 莫談什麼園藝嗜好, 就連待在家中的日子也十分之少, 所以久而久之翠綠的格子也在乏人照顅下, 那個綠悠悠漸漸地枯謝起來, 泛出了原始的灰褐了。

當繁忙過後便開始重建, 但無論修復的程度多少, 總覺得比不上真正大自然的美! 所以當完成了大半功夫時, 眺望外面風景, 深深被那個籃籃的海灣所吸引着, 金黃色的沙灘配那碧綠的山丘, 在陽光閃燦之下, 是一整幅優美的景像! 細望之下, 發現原來山丘之間那條垂直的、若隱若現的白色絲線, 原來是一條小小的瀑布, 令整個景像變得更加美麗動人!

所以我决定放下那個永不完美的人造丁方, 走向無邊際的大自然,。於是大力吸口氣, 然後攤開雙手, 放大胸膛去準備擁抱十全十美的大自然美景! 在陽光的鼓舞下, 我走到那個遙遠的沙灘上, 準傋用心欣賞及品嘗那個美景時, 發現沙灘原來不是金黃色之餘, 實際上四處遊人喧嘩, 弄得五顏六色! 連整個海灣也變得不再深籃平靜, 而且那個連綿山丘在近看時, 其實只是「崖石列𥓂砑」! 唯獨那含羞隱若的瀑布還在向我微笑, 所以便決定再上一重山去尋覓那心中的 “完美”!

當到了沖沖的瀑布旁,環境雖是美麗, 但巳不再鬱鬱的若現美, 卻變成了「豁開青冥顛，瀉出萬丈泉」的氣勢美! 雖然在雄斗斗的瀑布聲吶喊下, 振奮了我的心情, 但是無論怎麽的美, 我的手、我的胸膛, 什至我的心也不能夠把大自然的所有”美”也全部收納於下, 而且每個地方在每個距離及每個時刻也在轉、也在變! 無論有多少快馬, 也追不上去! 那人又如何捉緊一切呢?
當開始明白什麽是「變幻才是永恒」時, 步伐便為尋找下一個美境而展開, 但正當轉身起行時, 望見山谷下的遠方, 有着一排排的排屋依靠着山坡, 齊齊整整地坐在日落的西山旁, 而其中一間排屋上, 整個天台也種滿了茂盛的花草, 跟夕陽互相輝映點綴, 此情此景, 美得不可方物! 但當張目細看之時, 驟然發現那間種滿花草的排屋, 原來就是我家天台上的丁方! 那一刻, 我「洞然明白」原來幸福一直就在身邊! 此時此刻, 我才真正明白到自己身邊一切, 才是最美好! 原來當心靜下來時, 眼才能望到當下的優美, 這樣才能感受到真正的幸福!

所以原來根本不需外求, 簡簡單單的一切, 身邊巳經擁有的所有, 就是最完美了!! 而且要做的根本不是遠走他方去尋覓, 更不需費力强求, 而是真真正正地在當下珍惜一切及隨緣一切, 並自在地活在一切!

月供股票的開支

今天想分享一下月供股票的經驗。早兩天, 有位朋友 forward 了一個投資討論區的帖給我, 內容大概是教人如何分散風險地做月供股票。大致是敎人每月用$5000港元, 然後找來十隻來自不同行業的股票, 用最低消費每隻股票$500港元作月供。該帖會定期更新每隻股票的最新股價, 以初次月供價錢計, 一一對比出每隻股票的賺蝕比例來証明月供股票的威力。

先不談這個月供的邏輯是否「分散風險」的最佳方法, 但小弟覺得這個月供方法, 完全發輝不到月供股票的真正威力之餘, 什至把資金的最大價值完金地浪費掉! 因為盲目地投放資源下去不適當的地方, 無論怎樣分散風險也好, 最終也得不到應有的回報。

月供股票的最大目標, 就是盡量以平均的價錢, 分段購入某些優質股票並享受其價值! 然而不理會股票的價錢、息率及其發展空間, 那麽當過了若干年之後, 你便會發現回報實在小得可憐, 什至扣除多年手續費後, 分分鐘只有蝕錢。

舉一例子, 以$500月供700騰訊控股, 現股價HK$400 / 股, 即每月只能買到1股, 或相當於一年12股左右。如果股價跌一半亦最多一年24股左右, 相反亦言! 就以每年12股的速度不斷月供10年, 大約就會有120股, 即大約一手多20股 (注, 此計法是以股價上落不大去計) 。淌若十年後股價特然勁升一倍, 賬面價值就自然翻了一翻, 看似非常樂觀!! 但事實上, 扣除120次的交易費後就等如 $120 x $50 = $6000.. 如果將此$6000元化入120股中, 即等如每股成本便提升了$50, 變相瓜分你的股價上的利潤, 而且其間十年裏面, 這類股票是沒有任何股息可言, 所以有關乎股票的使費是機乎硬食股價成本!

所以這類股票, 在上述的十年投資期內, 股價上的波幅, 絕對可以「冲散」你的利潤! 所以無論分幾多份去月供, 盲目地分散投資後, 其風險絕不比集中投資的小! 而且有最低手續費的關系, 用$5000元分十隻月供股, 就等如將手續費分成 10次, 即每月成本便是 $500大元了 ($50 x 10) ! 亦即每月供10隻股票便蝕掉了10%的成本, 真的很不化算!!

既言如此, 為何不花一些時間去選一些具有穩定息口回報的優質股票去月供呢? 而且集中火力用一個較大投資額去供最多三至兩隻股票, 例如每月$2500或全數$5000, 其每月 所花成本, 就變成投資額的0.25%, 即例如 $5000 x 0.25% = $12.5/月, 十年後成本總和就大約 $12.5 x 10 = $125而巳。這個還未計用股票派發的利息去對冲這些成本, 如果計算的話, 基本上這類開支 (例如每年存倉費、賣出股票手續費之類), 都不會影响你享受其應有的「價值」!

所以看完該帖, 我便分享給朋友知我的個人看法! 最後我是這樣地回答朋友 :

「我本身不是做財金或投資的行業, 只是一名普通的老散! 多年來交過不少學費, 所以對於交易成本我是很在意的! 人生有幾多個十年!? 如果不好好計算成本及開支, 我不想把過去努力二十幾年的投資的利潤及價值, 白白地被剝削掉! 」

以下圖是我從綱上找來的「各大銀行及證券行月供股票佣金收費比較」給大家參考。



(來源 : https://www.moneyhero.com.hk/blog/zh/月供股票-攻略-由1000開始投資)

臨時演員也是演員!!

黃子華的茄喱啡哲學裏面, 有一part是這樣的「茄喱啡的表情, 無論喜怒喜怒哀樂係一樣! 因為茄喱啡只需 "出現過" 便可! 」但周星馳在喜懅之王裏亦有一名句「精神啲，臨時演員(茄喱啡) 都係演員嚟！」

這個令我想起從前在舊公司共事的一位同事, 他做 office assistance, 一做三十年, 有次跟他午飯交談時他說 : 「我只求有份工, 平平安安, 得閒放一下有薪假, 有病時可找公司醫生看, 準時開工及準時收工便可! 我不要進修亦不要工作太大壓力, 所以在公司, 我只做人家叫我做的, 不叫我就不強迫自己。當然太大壓力的事情, 叫我也不會做喇, 哈哈…!!」

我問: 「你跟你的孩子也這麽說嗎? 」

他答: 「當然不會! 我對他們也有少許要求! 雖然我不需要他們年年考第一, 但必需盡全力讀書考試, 盡了力後合格便可! 」

隨之他又說 :「但最令我不開心的, 就是小朋友說慌, 明明沒有温習, 就欺騙我!」但是, 他在公司工作時, 郤時常利用其職位上的便利, 例如送文件等, 一早便溜之夭夭, 早收工之餘, 什至過份到靜悄悄地早大半日便走去送信, 然後早早回家, 準備連接明天的有薪大假期。

他怎樣教孩子我不懂, 但工作上失去一份責任心郤是在做人方面是一個很大缺點! 如果社會上每一個人都只是黃子華的茄喱啡哲學 :「我有出現過喇! 」的心態, 不但社會沒有進步, 身邉所接觸的一切, 質素只會愈來愈差, 精神上亦一代接一代脆弱下去, 最後就只剩下無夸與唏噓!!

 如果這樣的所謂平安生活, 人生不但沒有意羲, 對於下一代亦只會帶來很多負面的影响! 自己沒有人生目標, 沒有經過甜酸苦辣鹹的人, 那如何令下一代明白及面對變幻無常的人生呢? 只對别人有要求, 但對自己卻毫無任何要求的人, 那最終只會令自己及下一代失去一份同理心, 並建立出一套只有求而沒有付出的自私性格, 不自覺地將自己及下一代身心推向失敗的深淵!!

中美貿戰新戰況

在最近中美貿戰方面, 加徵關稅明顯對美國沒有帶來真正的「完勝」, 因為關稅的支付, 美國人自己也要負責部份徵稅而導致生意成本上升。雖然中國亦會增加支出, 但說到「嬴」, 似乎不是一件一面倒的事。
(可參考 CBS News 一個特輯 : https://www.youtube.com/watch?v=RqNYGdC867s)

至於華為, 很明顯是華為勝出, 首先在商業上, 迫使華為及中國其他企業明白到依賴美國會最終走向萬劫不復之景地, 要有進一步發展, 便要投放更多在研發之上並減少向美國的依賴。所以長遠會對現在沒有對手的美企, 製造出壓力來, 例做鴻蒙 vs Android。至於 marketing 方面, 華為表面受到「制裁」, 但實際卻得到全世界更多用家的肯定及信任!
(可參考經濟學人一段片, 尤其看看該片的留言 : https://www.youtube.com/watch?v=1ylleTbizgU)

至於 main course 就是中國承諾購買大量農產品, 表面上是一個大數字, 但實際上又是否大到令美國賺大錢呢? 在購買農產品方面, 中國可能比以往付出更多, 但相信實際數字卻不是太誇張。因為 一來購買量本身可能不變, 只是減少在其他國家購入農產品, 而轉從美國入口。而最重要是, 美國本身是否有促夠的貨量供應給中國購買呢? 如果大部份農產品有中國買單, 那麽美國本土晨產品價能否維持不變呢? 如果同畤又不斷加徵關稅的話, 貿戰的長度, 能糾纏下去的又是誰勝誰負呢? (以下文章顯示, 美國農產依賴中國購買農產品情況 : https://www.cnbc.com/…/08/06/china-agriculture-us-economy.h…)

至於開放金融行業, 眾所迵知中國巳經一直在進行中, 但是要開放到像「無掩雞籠」的話, 相信沒有可能, 而且金融方面的技術, 美國絕對是在中國之上, 而且比中國强上不知多少倍, 所以在小小貿戰上, 用中國金融去換取貿戰結果, 幾乎不可能。

至於滙率機制及知識產權等等也談了多年, 進展空間一直都存在, 但是否到了左右貿戰的結果那麽重要呢? 沒有! 但要對準緊接下來的科技戰, 來一個打底! 只是暫時影响未浮上社會層面而巳, 但可以肯定的就是那些靠轉口、靠滙率等等來做生意的地方, 絕對會受到重大的影响! (以上兩段可參考一下明報社評 : https://news.mingpao.com/…/%E7%A4%BE%E8%A9%95-%E9%A6%99%E6%…)

其實無論中美貿戰是1比7慘敗還是7比1大勝, 也只是主觀看法, 但是客觀因素卻令香港走向一個艱難的境況, 至於結果如何, 就由香港人自己選擇。

其他伸延閱讀 :

中國輸1比7」此話怎講？ : https://hk.finance.yahoo.com/…/%E6%96%B0%E8%81%9E%E9%BB%9E%…

傳美取消加關稅　華讓步買500億美元農產品 : https://hk.on.cc/…/bkn-20191213010911022-1213_00822_001.htm…

什麽是退休?

今日同4個同事食 lunch 傾開投資及退休, 分別有 A (過幾年退休), B (可以退休但選擇繼續做), C (廿幾三十歲, 早幾年賣走自住樓等樓市跌), D (都係廿幾三十歲, 有個高收入丈夫) 。

A 同事自己冇咩 retirement plan, 只有年年蝕錢既 MPF, 但就話仔女全部巳大學畢業, 所以應該
    退休後有仔女 backup生活費 (估計儲蓄不多)。

B 同事只有多年高量儲蓄, 仔女已外出工作, 而兩公婆支出好少, 所以計過自己份儲蓄可以食過
    世。

C 同事冇乜諗過退休問題, 而且佢睇唔好香港經濟, 股樓必大瀉, 到時會低價重返做業主。

D 同事就完全冇 ”退休” concept之餘亦從不擔心退休問題。

以上所有人, 無論關唔關心退休問題, 佢地都有幾個共通點 :
1) 退休等如冇野做
2) 退休等如冇收入
3) 退休等如老 / 年幾大
4) 退休等如同社會脫節
5) 退休係一條減數
6) 退休唔使用好多錢 / 要睇住使錢 / 降低生活水平
7) 對退休產生恐懼

佢地睇法同小弟有好大分別, 因為首先小弟正在計劃過多兩三年就正式 ”退休”, 然後過一個真正屬於自己既生活。對於”退休” 既解讀, 我會用「再生活」三個字去型容。因為”退休” 不是解作「退下休息」而係「退出舊生活, 休悠自在再生活」。退出一個限時限刻要去出現既地方, 準時走或要休息放假都要申請通知既舊生活。賺幾多少不能話事, 但付出幾多亦冇人會關心, 交易既不對等之餘, 日子一夠就被丁走既環境。什至絛路隨住年龄, 愈行愈窄, 無論職位高低, 都毫無選擇。就算平平穏穩做到法訂退休, 咁係咪往後日子先開始打算呢?

其實小弟好遲先明白展開退休計劃對自己的重要性, 所以現在仍然需要多些時間, 才可以建立出一個可持續既「正現金流系統」, 而且個系統仲要有「自我再投資」既功能, 從而產生出更多正現金流量, 令「再生活」既質素可以得到穩健成長, 或者至小「購買力」方面, 隨住時間仍然會被維持, 所以小弟認為”退休” 不是一條减數。

因為不是太大年龄先”退休”, 所以我仲可以追尋自己想做既事情, 包括做義工, 到社區地方做教師, 返大學讀書, 學做一位寫作家, 繪我喜歡的白描及水彩畫, 出漫畫, 更深度旅遊什至長途自駕遊, 或者做多少興趣小生意, 娛人又娛己..等等多方面去更認識哩個世界。所以小弟認為”退休” 不是一種脫節。

健康方面, 退休後唔使再用健康換錢, 所以可以襯仲未捱出嚴重職業病前, 好好保養及鍛練自己身體, 又有更多時間去照顧家人既健康。所以如果能夠一早可以投資健康, 醫療方面既使費可能不會太過份。最重要係個「正現金流系統」裏面, 醫療費方面的開支, 可以用一個常數建立出來, 即係話購買一份醫療保, 就係咁簡單。因為” 後生” 退休, 所以仍然要供份保險, 但係愈早買, 相對保費愈小, 對「正現金流」系統既壓力就相對愈細。

但保險只係個底, 真正省錢係通過身心方面既保養及鍛練。通過運動或做自己喜歡既事情而達到身心健康, 而且離開勞損式生活, 你可以擁有既財富或者價值就愈多, 人生可以享受及分享既野, 自然就愈豐富。所以小弟認為”退休”不是 “冇野做” 之餘, 係可以生活得好開心、好自在及好豐盛。

因此”退休” 絕對唔係一片空白, ”退休” 係離開舊有不自在既生活, 然後全情投入自己喜歡而有意義及健康新生活, 所以我又叫佢做「再生活」。而「正現金流系統」只係一部份, 真正最重要既係心態, 因為一個健康既心態先可以正面地帶領自己, 走向真正屬於自己世界既主要因素。