「車位出售，位闊易泊，非住户可以租用，可自由買賣，售150萬」(管理費$260)
哩個車位如果要買有兩個方法, 就係1) 按揭 2) 一炮過 Cash!
用方法一, 當估足價上會, 首期要俾6成, 即大約90萬, 利息最好嗰間係 P-3.1% 即大約 2.15%~ 15年期, 即每月供款約港仔$3902.63 (本$2827.62, 息$1075)。
問過哩個位話收緊租 $2700/月, 減去管理費$260、差餉約每月$45, 地租約每月$27, 咁每月實收$2368 (未計物業税)....月供$3902.63 - 實收$2368 = -$1534.63 (負39%)
管理費如按今年通脹 2% 升幅計 (以下非常保守計法):
第一年管理費 : $260 x 12 = $3120
第二年管理費 : $265 x 12 = $3180
第三年管理費 : $270 x 12 = $3240
第四年管理費 : $276 x 12 = $3312
第五年管理費 : $281 x 12 = $3372
差餉及地租 (5% 及 3% - 以租金計算)
每季分别是 : $135 及 $81
第一年資出 : $540 及 $324
第二年資出 : $540 及 $324
第三年資出 : $594 及 $356.4 (加租10%)
第四年資出 : $594 及 $356.4
第五年資出 : $653.4 及 $392.04 (加租10%)
每年總支出 (按揭+管理費+差餉及地租) VS 每年總收入 :
第一年 : $50,815.56 - $28,416 = -22,399.56
第二年 : $50,875.60 - $28,416 = -22,459.60
第三年 : $51,022.00 - $36,000 = -15,022.00(加租至$3000)
第四年 : $51,094.00 - $36,000 = -15,094.00
第五年 : $51,249.04 - $42,000 = -9,249.04(加租至$3500)
如果價值每年升10% :
第一年升賺: $150,000
第二年升賺: $165,000
第三年升賺: $181,500
第四年升賺: $199,650
第五年升賺: $219,615
差額抵消成本 :
如果過了第一年升咗10% 就賣 (未計罸息) 賺幅 = -$127,600.44
如果過了第二年, 又升咗10% 就賣 (未計罸息) 賺幅 = -$120,140.84
如果過了第三年, 又升咗10% 就賣, 賺幅 = -$121,618.84
如果過了第四年, 又升咗10% 就賣, 賺幅 = -$124,674.84
如果過了第五年, 又升咗10% 就賣, 賺幅 = -$135,390.80
如果咁睇, 租客 WIN!! 但如果一炮過條數又點計呢?
一炮過的話, 管理費+差餉及地租+物業税(凈值15%) 就係每年支出, 即係每年 $31,536(收租) -$3,120(管理費) -$540-$324(差餉及地租) -4730 (物業税) = $22,822.00 (約每年賺 1.5%)。
用一炮過灘開計, 每月支出約$727, 大勝租客。所以只有自用先會賺盡 (其間冇額外收入), 否則要做收租佬的話, 一炮過都只每年賺1.5%, 要到升值靠炒賣先可突破單位數升幅.....但用以上例子, 以每年升10%計, 若一年前, 以同等金額買入2號仔, 2017年7月19日, 以每股$82買入, 完全唔理佢, 今日巳經有每股$88.45升幅, 即約升7.5% (未計3.29息率)!
所以如果唔係用家, 買黎做乜!?
