2019年7月23日星期二

過去股市及樓市因政治風險下的去向

最近做咗個小小資料搜集, 想睇睇黎緊既股市及樓市, 會係點樣發展 :

股市

1965年股災,跌幅達24.71%。(廣東信託銀行擠提事件)
1967年股災,跌幅達31.70%。(1967年香港暴動)
1973年股災,跌幅達91.54%。(「置地飲牛奶」事件)
1981年股災,跌幅達62.64%。(中英會談陷入僵局、港元大跌)
1987年股災,跌幅達52.50%。(黑色十月環球股災)
1989年股災,跌幅達35.29%。(六四事件)
1994年股災,跌幅達45.31%。(美國大幅加息、中國經濟宏觀調控、墨西哥金融危機)
1997年股災,跌幅達61.09%。(亞洲金融風暴、紅籌股泡沫、地產業泡沫)
2000年股災,跌幅達54.71%。(科網股泡沫爆破、九一一恐怖襲擊、沙士事件)
2008年股災,跌幅達66.59%。(次貸危機、環球金融海嘯)
2011年股災,跌幅達35.29%。(美國債務上限危機及歐洲主權債務危機)
2015年股災,跌幅達36.06%。(中國融資風暴、人民幣及港元弱勢、2016年中國股票市場熔斷機制實施)
2018年股災,由5月起連跌6個月,平了1982年港股史上最長跌浪的紀錄,直至10月份,恆指累跌2808點或10.11%。

樓市

1946 -1950年,二戰導致香港建築損壞嚴重,同時戰後人口大增,結果房荒爆發,地價和租金飆升 100% 。
1950-1965年,因為轉口業强勁收入,經濟起飛,人口快速增至300萬人,香港以四小龍為首,樓價相對於40年代巳經上漲 300%
1965年,由於爆發銀行信用危機,銀行緊縮信貸,需求萎縮,房地產又嚴重供過於求,房價暴跌,許多地產公司倒閉,出現很多爛尾樓,這是戰後香港房地產業較為嚴重的一次危機。
1967年,英鎊貶值,而由於當時港元同英銬掛鈎,令到通脹急升,自然也刺激了樓市。
1969年,史上第一次拍賣土地成功,促使樓價從谷底急升,在至1970年的短短1年之間,中價樓的價格從從每平呎55元,急升到120至160元。
1972年又制訂「十年建屋計劃」及發展新界住屋,促使樓市回暖,房價和租金飆升,每年平均升幅24%。
1973年,股市和樓市瀰漫着濃厚的投機氛圍,狂熱到失去理性程度,終至股市泡沫爆破 (市跌,從1,775點跌至1974年的150點),樓市也隨之崩潰,但因為有 「十年建屋計劃」心理支持, 由當年股災到1978年,樓價其實則只跌了2年,在1975年已再度上升,一直升至1981年。升幅約50%。
1981-1982年,由於中英談判,中國決定收回香港。聯繫匯率政策出現,不過利息攀升到1984年的高峰期,最優惠利率高至17%。加上移民潮興起,樓價應聲大跌 30%。
1984-1987年,雖然經歷股災,但樓價及最優惠利率巳减至5%,但經濟正直起飛,樓價卻回穩。
1989年,因六四事件,再加移民潮,樓價下跌兩成,但兩年間樓價不但追回六四事件前樓價,還一直升至97年前的高位,足足升足 700%。(P.S. 樓市無視了94年股災)
1997年,樓市泡沫爆破,暴跌30.79%,然後再按年跌16.7%,至2003年再終極一跌。
2003年,「沙士」襲港,原本下跌中樓市,一年再暴銼60%。
2004年,內地開放對香港自由行,香港商業景氣度提升,樓價由低位持續上升直至現在。基本上用「沙士價」相比今日樓市,巳經累升 650%。雖然中間經過2011年美國債務危機、2015年中國融資風暴及所謂2018年股災,樓市升浪足足行了14年有多,即按年升46.42%。

由歷史事件分析,可以睇到經由政治引起的市場下跌,股樓相比之中,股市跌幅相對較大。例如 :

1967年股災 (67暴動) - 股市跌幅31.70% VS 樓市因通脹急升,刺激升市。
1981年股災(中英會談陷入僵局) - 股市跌幅達62.64% VS 樓市大跌 30%。
1989年股災(六四事件) 股市跌幅達35.29% VS 樓市因六四下跌 20%。

如果一定要加, 咁1997年股災,跌幅達61.09% VS 樓市暴跌30.79% (注:此數字只計同年跌幅)。

從上面例子觀察得出一個結果,因政治因素所做成既跌市, 遠遠不及由天災及金融問題産生出來的災市。但過去樓市全因基於社會經濟面支持及地沿經濟關系,才可以所謂「跑赢股市」。但現今香港地沿經濟有所改變,如果要面對新一輪跌市,將會何去何從呢? 如果用上述資料所得, 是否可以推算下次跌市, 股市跌幅大約六成至七成? 樓市則可以下跌四成至五成?

以下提供中原城市領先指數 CCL 作參考 (1997年7月指數為100點 ), 當下指數是 188點。
未提供相片說明。

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